作者｜卢鹏（商业地产从业人员，）

文旅地产其实在国内由来已久，但是想要经营成功却很不容易。限于每隔几年国家就会对房地产会场进行调整，很多无法在市区拿到土地的开发商就将眼光转向了郊区甚至山区，以求在这些以往被人忽视的地块进行高价值转化，导致了国内的地产商每十年就有一批如潮水般涌入这个领域。

当然，现实没有想象的那般美好，只好又如溃兵般逃出，只留下一座座鬼城屹立在黑夜之中。我每次看到这种项目就觉得十分可惜，只觉得他们在浪费了大量时间与金钱后却是一地鸡毛。作为有幸参与过几次文旅项目（见过作死的）的亲历者，仅在此与大家分享一下对于文旅地产中风险的注意要点，希望对后来的参与者有一些帮助：

一、土地配比

（一）住宅用地

国内的文旅地产现状，名义上是以文旅为主，而实际上盯的还是住宅用地，所谓“投资是否赚钱，70%靠拿地”就是指在土地获取时，政府能否给予足够多的住宅用地予以平衡项目投入。那么无论是哪家国内开发商进行投入开发，事先必须对能够给予的住宅用地规模进行核算评估。这个概念是风控上的大概念，脱离了土地规模平衡，以国内开发商的运营能力现状是几乎没有能够生存下来的。所以在先期的上会过程中，作为风控、法务人员务必要对此予以高度重视，必须在前期对此进行提示，以避免后期不断出现的现实惨况。

（二）农用地及土地流转

1、鉴于文旅用地大部分位于郊区，多数情况下会存在使用农用地的情形。为避免歧义，在此我们先行确定农用地的定义是指中所述。以该版标准中的农用地在使用时，常常会产生先行土地流转其经营使用权，在获得使用权后方可使用。

农用地土地流转是指土地经营使用权流转，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让经营使用权。这与我们通常所理解的用益物权不同（中国特色），其相对应的法律规则、法定程序、主管部门有着极大的不同，且一般农用地流转后仍被严格的规定了使用用途，无法转化为建设用地。这个问题在此限于篇幅无法展开，仅作为提醒各位需要注意区分之用。

在年7月，国土部在北京召开了就《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点工作的意见》、《农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则》和33个试点实施方案作相关培训，确认了就土地流转展开了33个试点单位工作。但该批试点属于授权单位，风控与法务一定要告知拓展人员，此试点单位以外的土地并不受法律支持，落地困难很大。且在实践中各地政府对土地流转的操作模式五花八门，导致企业风险极大，往往是以政府出面以将村集体土地归拢在一起后打包租赁或转包给企业，在长远来看仍然是一种不规范操作。很多细项至今没有明确，比如土地地面不能硬化，不能对农田进行变更等等措施，在实际应用时往往令使用人举步维艰，这种风险风控、法务必须充分重视，在合同中务必明确，在经营中要与政府、村集体明确好责权利以及保护机制。否则一旦出现纠纷，对于企业的损失是无法估量。

2、三权分置

年我国土地承包法修正案草案已提请十二届全国人大常委会第三十次会议初次审议。草案明确，国家依法保护农村土地承包关系稳定并长久不变，为给予农民稳定的土地承包经营预期，耕地承包期届满后再延长三十年。此次土地承包法修改的主要内容，包括所有权、承包权、经营权“三权分置”，稳定农村土地承包关系并长久不变，土地经营权入股，维护进城务工和落户农民的土地承包权益等七方面内容。虽然是草案，但是其中这个“三权分置”值得各位密切